Votre agence Century 21 - Agence des Pertuis à Saint Pierre d'Oléron vous informe : Emprunter sur 20 ou 25 ans : combien ça change vraiment ?

Ce qu'il faut retenir :
- Allonger la durée du prêt fait baisser la mensualité, mais augmente le montant total des intérêts.
- Pour 200 000 € empruntés à 3,30 %, passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 160 €, mais représente plus de 20 000 € d'intérêts supplémentaires.
- Une durée de 25 ans peut permettre de respecter plus facilement le taux d'effort ou d'augmenter sa capacité d'emprunt.
- La durée maximale d'un crédit immobilier est en principe fixée à 25 ans, avec certains cas permettant une maturité totale allant jusqu'à 27 ans.
- Le choix dépend autant du coût du crédit que de la mensualité, du reste à vivre et des projets futurs.

Pourquoi la durée du crédit redevient centrale en 2026

Avec des taux qui remontent légèrement à la rentrée 2026, la durée du prêt reprend une place centrale dans les plans de financement. Et les emprunteurs s'engagent déjà, en moyenne, sur plus de 22 ans.
Après plusieurs mois plus calmes, les taux immobiliers repartent légèrement à la hausse. La Banque de France relevait un taux moyen de 3,30 % en juillet 2026 pour les nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations, et plusieurs baromètres de septembre confirmaient ce mouvement.
Dans le même temps, les emprunteurs s'engagent déjà sur des durées longues : en juillet, la durée initiale moyenne des nouveaux prêts atteignait 22 ans et 8 mois, et même 23 ans et 10 mois pour les primo-accédants. Autrement dit, choisir entre 20 et 25 ans n'a rien d'un cas marginal : c'est devenu un arbitrage central dans de nombreux plans de financement.

15, 20 ou 25 ans : combien coûte réellement le crédit ?

Pour 200 000 € empruntés à 3,30 %, passer de 15 à 25 ans fait baisser la mensualité d'environ 430 €, mais augmente le montant des intérêts de plus de 40 000 €.
Allonger le prêt peut en effet aider à contenir la mensualité lorsque les taux montent. Mais ce confort a un coût. Voici ce que donne une simulation hors assurance, à capital et taux identiques :

Entre 20 et 25 ans, la mensualité baisse d'environ 159 € par mois. Mais sur toute la durée du prêt, ces cinq années supplémentaires représentent environ 20 500 € d'intérêts en plus.
À l'inverse, passer de 20 à 15 ans permet d'économiser près de 19 600 € d'intérêts, mais suppose de pouvoir consacrer environ 270 € supplémentaires chaque mois au remboursement.
Ces simulations restent indicatives. Dans la réalité, le taux proposé varie lui-même avec la durée du crédit et le profil de l'emprunteur.
En août 2026, l'Observatoire Crédit Logement/CSA faisait ainsi état de 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Emprunter sur 25 ans : pourquoi cela peut faciliter le projet

Une durée plus longue ne sert pas seulement à réduire la mensualité. Elle peut aussi permettre de respecter le taux d'effort maximal ou d'emprunter une somme plus importante.
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière prévoient en principe un taux d'effort maximal de 35 % des revenus et une durée de crédit limitée à 25 ans, avec une marge de flexibilité laissée aux banques sur une partie de leur production.
Prenons une mensualité disponible d'environ 1 000 € hors assurance. À 3,30 %, elle permet de financer approximativement :

• 142 000 € sur 15 ans ;
• 176 000 € sur 20 ans ;
• 204 000 € sur 25 ans.

Allonger le crédit peut donc modifier très concrètement le projet accessible : logement plus grand, localisation différente, travaux intégrés au financement ou simplement possibilité de concrétiser l'achat.
Raisonner uniquement en coût total serait donc incomplet. Un crédit sur 20 ans coûte moins cher, mais il n'est pas forcément adapté si sa mensualité dépasse ce que le ménage peut raisonnablement supporter.

Que change une hausse de seulement 0,25 point ?

Quelques dixièmes de point peuvent sembler modestes. Sur vingt ans, ils représentent pourtant plusieurs milliers d'euros.
Pour 200 000 € empruntés sur 20 ans, le passage de 3,45 % à 3,70 % fait passer la mensualité hors assurance d'environ 1 155 € à 1 181 € et entraîne près de 6 200 € de coût supplémentaire sur toute la durée du prêt.
Cette différence prend davantage de relief dans le contexte actuel de remontée progressive des taux. Une hausse de quelques dixièmes de point peut être partiellement absorbée en allongeant la durée du financement, mais avec pour contrepartie un coût global plus élevé.
Durée et taux doivent donc être regardés ensemble. Gagner sur la mensualité n'a de sens que si l'on mesure aussi ce que cette baisse coûte sur vingt ou vingt-cinq ans.

20 ou 25 ans : comment faire le bon arbitrage ?

La durée la plus courte n'est pas nécessairement la plus adaptée à votre situation. Il faut trouver le point d'équilibre entre une mensualité supportable aujourd'hui et un coût total acceptable demain.
Un emprunt sur 20 ans peut être intéressant lorsque les revenus permettent d'absorber la mensualité sans trop réduire le reste à vivre. Il diminue le montant des intérêts et permet de se désendetter plus rapidement.
Le 25 ans peut au contraire avoir du sens si une durée plus courte ferait dépasser le taux d'effort, empêcherait de conserver une épargne de précaution ou réduirait trop fortement le budget disponible au quotidien.
La durée doit aussi être examinée à la lumière des projets futurs : arrivée d'un enfant, départ à la retraite, travaux, baisse prévisible de revenus ou nouvel investissement.
Le bon choix ne se résume donc pas à rechercher la mensualité la plus faible ou le crédit le moins cher. Il consiste à trouver un remboursement qui reste compatible avec le budget du ménage dans la durée.

Une durée à choisir avant de regarder seulement la mensualité

Entre 20 et 25 ans, l'écart ne se résume pas à quelques dizaines ou centaines d'euros sur une mensualité. Il peut déterminer le montant accessible, le reste à vivre et plusieurs milliers d'euros d'intérêts sur la durée.
Dans une période où les taux repartent légèrement à la hausse, comparer plusieurs durées avant de signer prend donc tout son sens. L'objectif est de conserver une mensualité supportable sans perdre de vue ce que ces années supplémentaires coûteront jusqu'au dernier remboursement.
Le choix de la durée doit donc mettre en balance le montant de la mensualité, le coût total du crédit et la capacité du ménage à conserver une marge de manœuvre pendant plusieurs années.

Questions fréquentes sur la durée d'un crédit immobilier

Pourquoi un crédit sur 20 ans coûte-t-il moins cher qu'un prêt sur 25 ans ?
Parce que le capital est remboursé plus rapidement. Les intérêts sont donc calculés pendant moins longtemps. À montant et taux identiques, réduire la durée diminue mécaniquement le coût total du crédit.

Quand vaut-il mieux emprunter sur 25 ans ?
Lorsque la mensualité sur 20 ans serait trop élevée par rapport aux revenus ou au reste à vivre. Une durée de 25 ans peut aussi permettre d'augmenter la capacité d'emprunt et de rendre le projet réalisable.

Peut-on emprunter plus de 25 ans ?
En principe, la durée maximale est fixée à 25 ans. Une maturité totale pouvant aller jusqu'à 27 ans est toutefois admise lorsque l'entrée en jouissance du bien est différée, notamment pour certaines constructions ou opérations nécessitant un différé d'amortissement. La période d'amortissement elle-même ne peut alors pas dépasser 25 ans.

Peut-on raccourcir la durée de son crédit après la signature ?
Cela dépend des conditions prévues par le contrat. Certains prêts permettent d'augmenter les mensualités en cours de remboursement, ce qui réduit la durée restante. Un remboursement anticipé partiel peut également permettre de raccourcir le prêt.

Peut-on rembourser son crédit immobilier plus tôt ?
Oui. Un emprunteur peut effectuer un remboursement anticipé, total ou partiel. Le contrat peut toutefois prévoir des indemnités dans les limites fixées par la réglementation.

Source : Immonot  - C. Rafaillac